掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 栗川柚柚子现在的东京不动产市场，俨然一番国内十年前的景象。不动产市场火热，率先起航的是高级公寓。自去年日本首都圈的新房价格超过泡沫时期房价峰值的3成后，今年的数据显示，东京和大阪截至4月的新房...
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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 栗川柚柚子
现在的东京不动产市场，俨然一番国内十年前的景象。
不动产市场火热，率先起航的是高级公寓。自去年日本首都圈的新房价格超过泡沫时期房价峰值的3成后，今年的数据显示，东京和大阪截至4月的新房价格涨幅在全球15个主要城市中排在第一。
虽然价格一路飙升，但高房价仍然没有能够阻挡人们进场。
因为对于现在很多在东京买房的人来说，“租售比”已经不再重要，指向房价升值的“转售价值”才更可观。
甚至现在在日本，出现了一个现象，叫“半住半炒”。
“半住半炒”，顾名思义，就是把房子视为投资商品，一半为了投资、一半为了居住。这是很多日本人时下买房的理念：买，是为了将来卖得更贵。
在大型基础设施企业工作的38岁斋藤彩美购买了2023年竣工的位于东京港区白金高轮站附近的高层住宅“白金ザ・スカイ”，背上了高达1.6亿日元（约合人民币765万）的房贷。她和丈夫同样在外工作，家庭年收入在2000万日元（约合人民币89.88万元）左右。虽然压力比较大，但她说：“打算等孩子长大后卖掉，于是选择了资产价值不容易下跌的房子”。
像斋藤夫妇这样，夫妻二人的年收入都较高的“实力夫妻（Power Couple）”正是目前在东京购买高级塔楼的主力。Recruit以2023年购买新房的人为对象进行了调查，结果显示家庭年收入超过1200万日元（约合人民币53.95万元）的比例占22.5％，创出开始调查以来的最高纪录。比2008年（7.8％）上升了近15个百分点。
东京房产价格不断上涨，而目前的利率处于历史性低水平，可轻松办理住房贷款等理由，成为促使他们买更宽敞一点、档次更高一点的房子的动力。而他们买入的房子，多半是位于交通便利的都市圈的中心地带、身份属性高（类似高级塔楼）等容易获得资本收益（Capital Gain，出售收益）的房子。
在以往的日本不动产市场中，自住和投资二者的房产标的物泾渭分明。
用于自住的房子，往往户型偏大，价格较高，租售比较低。买了自住房，虽然在未来也会置换成更大的房子，但在买房的当下，并不会过于在意房子能带来多少“收益”。
而日本的投资公寓，则更看重“租售比”以及房屋能带来的现金流收益。所以主流的投资市场往往会更看重价格相对较低的高性价比小户型公寓。
但现在不少日本人买房，从一开始就想着要卖掉。LIFULL HOME'S综研在4月到5月实施的调查显示，在过去5年曾在东京圈或大阪出售过高层住宅的人中，36.8％的人回答称买房时“就想着迟早会卖掉”。
换言之，日本的房子开始具备投资属性了。
这样的变化，在日本还是头一次。
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有人在自住的同时考虑投资，但更多的人买日本房，是完全为了投资。
居住在港区的房地产投资家田泽武用现金购买了都营大江户线胜哄站以及田町站附近的高层公寓用于出租，获利巨大。田泽采用的策略是，选择视野好的房间，配置最高档的居住设备，提高其附加值之后再进行出租。
虽然租金收益率仅为2.5～3％，如果减去管理费和修缮积立金等持有成本，这个收益率不是太理想，但出售后获得的资本收益才是他看重的。因为“和股票相比，房价很少出现暴跌”。
而对于外国人来说，虽然东京的房价的确涨得很快，但与纽约、伦敦、新加坡等其他国际大都市相比，价格仍然比较便宜。更别提外国人还有汇率的优势。
种种因素都让越来越多的外国人开始在日本买房。有面向外国人的不动产公司表示，今年的单月交易量比去年增加了30～60%。
尤其是移居到日本的中国人的投资。
一位原来在北京经营一家医疗服务公司的A先生表示，自己前半生都忙着工作和育儿，为了开启“第二人生”，他在2023年10月移居日本。虽然不会说日语，但认为日本政治稳定、秩序井然、服务水平高，于是选择来到日本生活。
目前，他成为了房地产投资者。投资房产，他最看重地段。地段好，往往意味着资产价值不会下跌，空置率也更低。之前他已经在东京墨田区锦糸町车站附近买了一套用于出租的房子。现在仍然在千代田区、文京区、港区等东京的市中心地段物色第2套房子。
对于想要移民日本，在日本生活的国人来说，通过投资不动产的形式获得收益，一有利于诸如经营管理签一类的需要“收益”的长期签的申请和续签；二通过投资，也可以创造自己在日本生活的“生活费”。
来自海外的机构投资者的资金也对日本房价起到支撑作用。过去5年里对日本的住宅投资增至4倍。虽然欧美的高利率和经济减速担忧导致全球房地产投资低迷，但日本市场比较稳定，吸引资金持续流入。
大型房地产服务企业CBRE的数据显示，2023年海外投资者在日本的住宅投资额（10亿日元以上项目）为1945亿日元。换算成亿日元豪宅的话，共有约2000套豪宅的资金流入。
不过，暴涨的投资热潮也带来了一些隐忧。
位于东京中央区的“晴海FLAG”项目是在东京奥运会·残奥会选手村旧址上建设的大型住宅群。由于价格比周围楼盘低，当时吸引了很多投资者购买用于出租或专卖。现在，由于出租房供过于求，出现了空置率上升的现象。很多房子晚上一片漆黑。
这一是因为高级公寓这个种类针对的人群比较窄。目前在东京，主流的租房群体仍是学生或刚进入社会工作年轻人。群体的特性决定了他们资产较少。投资高房租的高级公寓可能会出现供过于求的状态。
二也是因为“晴海FLAG”项目本身的“bug”。楼盘位于东京湾的人工岛上，人工岛的附近没有直达市中心的铁路交通，最近的地铁站还是都营江户线的“勝どき”站，走路过去最少也需要17分钟。租客是上班族，肯定希望是在电车站旁边方便通勤的地方居住。
种种因素，让“晴海FLAG”项目比起出租投资，更适合自住。
但无论如何，不管是日本人还是外国人投资，但尤其是不懂当地市场的外国人，在东京一片火热的不动产市场之下，脑袋仍然要保持清醒。陷阱，还是很多的。
了解过后，“性价比”高叠加法制完善的优势，几乎让日本房产在全球市场难寻对手。对于普通人而言，日本可能是诸多发达国家中配置海外资产最为轻松的选择之一；
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