房地产评估是什么意思

房地产评估就是对房地产进行估价。由持有相关证书（如《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》）的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格作出估计、推测与判断。它不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。房地产评估在房地产交易、抵押贷款、税务申报、法律诉讼等众多场景不可或缺。

房地产评估的专业人员要求

进行房地产评估的是专业人员。这些人员需要持有特定的证书，像《房地产估价人员岗位合格证书》或者《房地产估价师注册证》。只有具备这些资质，他们才能够从事房地产评估工作。因为房地产评估是一个复杂的过程，涉及到多方面的知识和技能，没有经过专业培训和取得资质的人员无法准确地对房地产价值进行评估。

房地产评估的目的

1.房地产交易方面，评估能帮助买卖双方确定合理的交易价格。无论是新房还是二手房，买卖双方可能对价格存在不同的预期，评估给出的价值能作为一个参考标准，让交易更加公平合理。2.在抵押贷款时，银行等金融机构需要知道抵押物的价值，这时候就需要对抵押的房地产进行评估。根据评估价值来确定贷款额度，这能有效降低金融机构的风险。3.税务申报也离不开房地产评估。政府根据房地产的价值来确定相关的税费，准确的评估能保证税收的公平性。4.当涉及法律诉讼时，例如房产纠纷，房地产评估可以提供一个客观公正的价值判断依据，有助于法院做出公正的裁决。

房地产评估的原则

1.合法原则。这要求在评估时要以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行估价。任何违背法律法规的使用或者处分方式都不能作为评估的依据。2.使用原则。应以估价对象的使用为前提估价，这里考虑的是房地产实际的使用情况对价值的影响。3.供需原则。商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定，房地产也不例外。供小于求时，价格上升，反之则下降。4.替代原则。在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。评估时会参考类似房地产的价格情况。5.最有效使用原则。以使用所能带来的评估房地产的最大价值为考量。6.估价时点的原则。估价时间是一个具体的日期，通常由年、月、日表示，估价额是该日期的价格。不同的时间点，房地产的价值可能会有很大的差异。

房地产评估的类型

1.一般评估。这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，不具备法律效力，是参考性评估，反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。2.房地产抵押贷款评估。购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋价值进行的评估，必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力，这种评估值一般较低。3.特定评估。这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。

房地产评估的方法

1.市场比较法。通过比较类似房地产的近期交易价格来确定评估对象的价值。这就要求评估师收集并分析同一地区内类似房地产的销售数据，以确定一个合理的市场价值。例如，评估一个住宅的价值，会去找同小区或者附近小区相似户型、面积、装修程度等的房屋最近的成交价格作为参考。2.收益还原法。基于房地产的预期收益来评估其价值，适用于商业地产或出租住宅。通过预测未来的租金收入并将其折现至当前价值，来确定房地产的市场价值。比如一个商业店铺，评估时会考虑它未来几年可能的租金收入，然后通过一定的折现率计算出现在的价值。3.成本法。基于重建或替代成本来评估房地产的价值，考虑了土地价值和建筑物的重建成本，适用于特殊用途的房地产或市场数据不足的情况。如果一个特殊的工业厂房，由于没有太多类似的厂房交易，就可以通过计算重新建造这个厂房需要的成本来评估它的价值。

房地产评估的影响因素

1.市场价值。市场的供求关系直接影响房地产的价值。如果市场上房屋供过于求，价格就会下降；反之则上升。2.潜在收益。对于商业地产或者出租住宅来说，潜在的租金收益会影响其价值。收益越高，价值越大。3.物理状况。建筑结构是否稳固、设施设备是否完善、维护状况等物理方面的因素影响价值。一个破旧、设施老化的房子价值肯定低于维护良好、设施新的房子。4.地理位置。优越的地理位置可以显著提升房地产的价值。比如位于市中心、交通便利、周边配套设施完善的房子，价值往往更高。5.政策法规。政府的房地产政策，如限购、限贷等政策会影响房地产的需求，从而影响其价值。6.经济环境。整体的经济形势，如经济繁荣时，人们的购买力强，房地产需求大，价值可能上升；经济衰退时则相反。